最近家里有点热闹,奶奶名下有套住了二十多年的老房子，地段还不错，我和爸妈琢磨着要么卖了换个新点的小区，要么干脆过户到我名下，可一聊到“税”就犯迷糊：买卖的话要交哪些税？继承是不是更划算？赠和卖有啥区别？身边朋友说法五花八门，有的说“继承一分税不用交”，有的又劝“赶紧卖，不然以后税更高”，咱今天就掰扯明白，用大白话聊聊买卖奶奶房产里那些“税事儿”，不绕弯子，只讲干货。

先搞清楚：咱们说的“买卖”到底指啥？

买卖奶奶的房产”有两种情况：一种是真·买卖，就是奶奶把房子卖给你（或其他人），你掏钱，她过户；另一种是“假买卖”真过户，比如奶奶想把房子给你，但觉得“赠与”麻烦，或者怕以后你卖房税高，就签个买卖合同，按低价过户，不管是哪种，税务处理都得分开说，别想当然以为“签个买卖合同就只交买卖的税”——税务部门可不是吃素的，一看交易价格明显低于市场价，该核税还得核税。

真·买卖奶奶的房子，税怎么算？

如果奶奶确实是想把房子卖给你（或其他人），那就要按正常的二手房交易流程来，主要涉及契税、增值税、个人所得税、印花税这几个大头，咱们一个个说，别怕，用奶奶那套房子举例（假设房子面积90平，总价100万，你是“首套买家”，奶奶“满五唯一”——满五年且家庭唯一住房，这个情况很常见）：

契税：买家掏钱，看面积和套数

契税是买家在过户时交给税务部门的,税率主要看房子面积和你是不是首套房，奶奶的房子90平，你是首套，那就是1%（90平以下首套1%，90平以上1.5%；二套90平以下1%，90平以上2%；三套直接3%），所以100万的房子，契税就是100万×1%=1万，这个是固定的，跑不了。

增值税：卖家可能涉及，满二就免了

增值税原本是卖家要交的,但现在个人卖房，只要房子满两年，就能免征增值税（政策是“满二免”），奶奶的房子住了20多年，妥妥满二，所以增值税=0，要是没满两年，就得按5.6%交（全额）或差额（卖出价-买入价）×5.6%，税可就高了，满二”是个重要坎。