前几天和老同学聊天，他叹着气说：“儿子去年刚结婚，现在想换套大点的房子，可当年我全款给他买的那套小房子，卖的时候要交十好几万的税，肉疼啊！”这话让我想起不少父母的困扰——明明是想帮子女减轻负担，结果因为没提前规划，在房产交易时反而让子女多掏不少“冤枉钱”，其实咱们常说的“房产税”，更多时候是指房屋交易环节的各种税费（比如增值税、个人所得税、契税等），毕竟现在对个人住房征收的“持有税”试点还不多，今天就用大白话聊聊，怎么帮子女在买房、卖房时把这些税费降到最低,让钱花在刀刃上。

先搞明白：子女买卖房产，到底要交哪些税？

很多父母一听到“房产税”就头大，其实咱们得先分清楚，交易时主要涉及这“三大税”：增值税、个人所得税、契税，这三个税怎么收，收多少，直接关系到子女能省多少钱，咱们一个个说,用最简单的方式让你明白：

• 增值税：简单说，就是房子“增值”了要交的税，比如你花100万买的房子，现在卖150万，这50万的增值部分可能要交税，不过别慌，有个“满二”就能免征！只要房子满2年，不管卖多少钱，增值税都免了（北上广深对非普通住房有额外规定，但大部分城市普通住房满二就免）。
• 个人所得税：这个是卖方要交的，要么按“差额”的20%收（卖价-买房原价-合理费用），要么按“总价”的1%收（核定征收），但要是房子“满五唯一”（满5年且是家庭唯一住房），就能直接免征！这可是“省钱大招”，记住这两个词：“满五”“唯一”。
• 契税：这个是买方要交的，也就是子女买房时必须交的税，税率看房子面积和首套二套：首套90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套90㎡以下1%，90㎡以上2%（具体以当地政策为准，比如有些城市二套税率会到3%）。

你看，其实核心就三个字：“满二”“满五唯一”，只要房子满足这些条件，税就能少一大截，那问题来了，怎么帮子女提前规划,让房子在卖的时候能符合这些条件呢？

给子女买房时，这3步操作能省未来几十万税费

第一步：房产证写谁的名字？大有讲究！

很多父母觉得“写谁的名字都一样”，其实这里面学问大了,咱们分几种情况说说：

• 写子女单独所有：如果子女还没结婚，写ta自己名字最简单，以后卖房时“满五唯一”好认定（只要ta名下就这一套房），但要是子女结婚后，这套房就变成夫妻共同财产，卖的时候要夫妻双方签字，唯一”要算夫妻双方名下的所有房产，万一对方名下还有房，就不符合“唯一”了。
• 写子女和父母共有：子女+父亲”共同共有，好处是如果子女未来结婚，这套房不算夫妻共同财产（除非有特别约定），卖的时候“唯一”认定范围小（只要子女名下没其他房就行），但缺点是卖房时所有共有人都要同意，手续麻烦，而且个税可能按份额计算（比如父亲占50%，个税也按50%的份额算）。
• 写父母名字：如果父母名下没房，写父母名字，以后子女卖房时，可以按“继承”或“赠与”过户给子女，再由子女出售，但要注意，继承和赠与过户后，房子“年限”会重新计算（比如父母持有10年，继承后子女再持有，满5年才能算“满五”），所以如果父母年纪大，未来可能面临遗产税等问题（虽然目前我国还没开征，但得考虑长期）。

举个实际例子：老王给儿子小王全款买了套80万的房子，写的是小王单独所有，小王结婚后，想卖这套房换大房，结果小王妻子名下还有套婚前房，这套就不算“家庭唯一”，个税只能按差额20%交（假设现在卖120万，差额40万，个税