清晨六点的武夷宫,九曲溪的薄雾还没散尽，茶农们挑着茶篓走过青石板路，竹筏工已经在码头边整理竹筏，不远处，新建的康养社区里，几位上海老人打着太极，嘴里念叨着“这里的空气，比上海好太多”，这样的画面，几乎就是武夷山房产市场的缩影——它既被世界双遗产的山水光环笼罩，又浸染着闽北小城的烟火气，在“旅居热”与“居住刚需”的拉扯中，慢慢走出一条属于自己的路。

供需关系：“旅居”需求撑起半边天

武夷山的房产市场,从来不是“本地人自说自话”的游戏，据武夷山市住建局2023年数据显示，全市商品房年销售面积约40万平方米，其中外地购房者占比超过60%，而这60%里，又有八成是“旅居型需求”，什么是旅居型需求？简单说，买个房子，不常住，但随时能来住”，可能是退休老人想找个空气好的地方长住避暑，可能是年轻夫妇想在周末逃离城市，也可能是投资者看中了旅游地产的租金回报。

需求撑起了市场,但供应端也在悄悄变化，前些年，武夷山景区周边冒出了一大批“概念盘”，主打“一线溪景”“茶院别墅”，单价一度冲到2万元/㎡，但近年来，这类高端项目明显降温，取而代之的是更接地气的“小户型公寓”和“康养社区”，比如市区靠近南平师范学院的楼盘，主打“学区+低总价”，吸引了不少本地年轻家庭；而度假区附近的“溪语溪”项目，则以“45㎡精装loft，总价30万起”的宣传，吸引了大量长三角地区的养老客群。

本地需求其实一直存在,只是“藏得深”，老武夷人王叔今年55岁，在市区老城区住了30年，最近正打算换房。“老房子没电梯，老伴儿膝盖不好，想换个带电梯的新小区，最好靠近菜市场，方便买菜。”他说，自己看中了一套位于市区核心区的“三房两厅”，总价120万左右，“价格不算便宜，但比前两年降了点，咬咬牙还能接受。”像王叔这样的本地改善型需求，虽然占比不如外地旅居客，但胜于“稳”，支撑着市场的基本盘。

价格走势：从“暴涨”到“稳中有降”的理性回归

聊武夷山房价,老居民们总会提起2016-2018年那波“旅游地产热”，那时候，只要沾上“景区”“溪景”标签，房价就蹭蹭涨，有个项目开盘当天就抢购一空，甚至出现了“全款优先”的景象，但好景不长，2019年后，随着“房住不炒”政策收紧和疫情影响，武夷山房价开始“降温”。

现在的价格,可以用“分化”两个字概括，景区周边的高端住宅，比如武夷宫、九曲溪沿岸的