“老房子终于翻建好了，再也不用担心下雨漏雨、刮风灌风了！”家住农村的老王站在新房前，满脸都是高兴，可高兴劲儿过后，老王犯了愁：原来的老房子塌了，地基没变，墙体全推倒了重新盖，这房子算不算“新”的？原来的房产证还能用吗？要不要重新办？要是办,又该从哪儿开始呢？

像老王这样的情况，在农村和不少老城区都很常见，翻建房屋可不是“盖好就完事儿”那么简单，房产证的问题处理不好，以后想卖、想抵押、甚至想给孩子继承，都可能遇到麻烦，今天咱们就用最接地气的方式，聊聊翻建房屋后，房产证到底该怎么弄——别急，跟着步骤走,其实没那么复杂。

第一步：翻建前先想清楚——这房子“能不能盖”比“怎么盖”更重要

很多人觉得，我自己的地、自己的房，想怎么翻建就怎么翻建，大错特错！翻建房屋前，必须先搞清楚两件事：这房子是否符合翻建条件和需不需要审批，要是先盖了再报，轻则被要求拆除，重则可能面临罚款，到时候钱花了、力气费了，房产证却办不下来,可就亏大了。

确认房屋的“身份”：是宅基地房还是城镇私房？

翻建房屋办房产证，第一步要看你的房子“出身”：

• 农村宅基地上的房屋：这是最常见的情况，宅基地是村集体分配给村民用于建房的土地，属于集体土地，只能本村村民使用，翻建这类房子，必须先确保你还是本村集体经济组织成员，且宅基地使用权还在自己名下（比如没有转让给外人）。
• 城镇私房：比如在老城区自有产权的平房或自建房，这类房屋的土地可能是国有划拨土地，也可能是出让土地，翻建时需要符合城市规划,不能影响周边建筑和公共设施。

不同身份的房子，后续审批和登记的部门可不一样，农村宅基地房找乡镇政府和自然资源所，城镇私房找规划和自然资源局、住建局,千万别跑错门。

翻建前必须先审批：“先申请，后施工”是铁律

不管是农村还是城镇，翻建房屋都不能“先斩后奏”，举个最简单的例子：老王家的老房子旁边是邻居的院子，如果翻建时偷偷往外扩了半米，邻居不答应还好，要是邻居一举报，说你的房子占了集体土地或他的地皮，那麻烦就来了——不仅可能被要求恢复原状,房产证也办不下来。

翻建前的审批流程,一般分两种情况：

• 农村宅基地房：先向村委会提交翻建申请，说明翻建原因、房屋面积、层数（农村房屋一般限高，不能随便盖“小洋楼”），村委会审核同意后，报乡镇政府审批，乡镇会派人现场勘查，看看你的翻建方案是否符合宅基地规划要求，比如有没有超出批准的宅基地范围、有没有影响邻里采光通风等，审批通过后，会给你《乡村建设规划许可证》，这就是“准建证”,拿着这个才能开工。
• 城镇私房：需要向当地规划和自然资源局申请《建设工程规划许可证》，提交的材料可能包括房屋产权证明、翻建方案（最好有设计图纸）、房屋安全鉴定报告（如果老房子比较旧，可能需要鉴定能不能翻建）等，审批通过后，还要向住建部门报备施工,确保施工安全。

这里