咱们北京买房,政策绕来绕去，有时候连中介都得分半天，最近总有人问：“我名下到底算几套房？”特别是“三套房产”，这可不是简单“有三套房”就完事儿的，得看不同场景下的定义，今天就掰扯清楚，省得真买房时才发现自己“超标”。

先看限购：家庭名下有几套是关键？

北京限购最核心的就是“认房又认贷”，这里的“家庭”可不只是自己，包括配偶和未成年子女，那“三套房产”怎么界定？简单说：只要家庭在京名下有3套住宅（含新建商品房和存量房），就算三套了。

举个例子：老张和老婆名下有两套房，儿子未成年也有一套（比如父母赠与的），那全家就算三套，再想买新房？直接卡在限购这儿了，注意：公寓、商住楼不算住宅，不占用这套限购名额，但贷款可能按商业算。

限购里的“三套”常见误区

• “名下没房但有贷款记录也算？” 对！北京“认贷”，哪怕名下没房，全国有1笔房贷未结清，再买算二套；有2笔未结清，直接算三套，限购卡得死死的。
• “离婚能钻空子？” 以前可能有人离婚后买房，现在政策严格了：离婚一年内，房贷记录都算原家庭，想离婚分房名额？难！

再聊贷款：第三套还能贷款吗？

限购是买不买的问题,贷款是能不能借钱的问题，北京对“三套”的贷款基本是“一刀切”：家庭名下有三套及以上住宅，商业贷款和公积金贷款都停贷，想买只能全款。

我邻居之前想给儿子买套小的,结果全家名下两套，他名下还有笔房贷没还清，银行直接说：“您家算三套了，贷不了款。”最后只能全款，差点预算超支，所以啊，贷款前最好先去银行拉个征信和家庭房产查询记录，别白忙活。

还有税费：三套和一套差多少？

就算你全款买了,税费也得算清楚，三套房产的税费比一套、二套可高多了，咱们拿契税举个栗子：

同样买90㎡的房子，首套契税1万，三套可能要3万，差两倍呢！还有增值税、个税，三套基本都是“差额征收”或者“全额征收”，比二套高不少。

三套房产在北京不是简单“有三套房”那么简单，得结合限购、贷款、税费一起看，打算买房的最好先去住建委官网或者咨询专业人士，别等真想买的时候才发现自己“超标”了。