开营利性医院的老板们,可能都遇到过这样的难题：医院发展到了新阶段，原来的场地不够用了，或者战略调整需要收缩规模，手里这栋房产就成了“甜蜜的负担”——留着吧，维护成本高，占着资金；卖了吧，又怕亏了，或者手续麻烦，其实啊，处置营利性医院的房产，跟咱们卖房子有点像，但又不完全一样，毕竟这房子还带着“医疗”的特殊属性，得按规矩来。

处置前，这几件事必须捋明白

别急着找买家,先得把自家医院的“家底”摸清楚，这可不是拍脑袋就能决定的事儿，就像咱们卖房前得看看房产证、有没有抵押一样，医院的房产处置也有不少“前戏”要做。

• 产权到底归谁？ 是医院自己的，还是跟其他方共有？有没有抵押给银行？要是产权不清，或者有抵押没解除，卖起来可就麻烦大了，就像你想卖一套还在还贷的房子，银行能答应吗？
• 医院资质还“健在”吗？ 要是医院因为经营不善要关门，那房产处置可能还要跟着清算流程走；要是只是调整场地，医院还在运营，那得确保处置不影响医疗资质的延续，不然“医疗执照”没了，房子再值钱也白搭。
• 员工和患者咋安排？ 要是医院搬走了，员工要不要跟着走？老患者去哪儿看病？这些事儿提前不沟通，处置过程中肯定闹心，甚至可能惹上官司。

记得去年听说南方某家民营医院,因为没查清楚房产有没有抵押，挂牌后才发现有银行贷款没还清，最后交易黄了，还赔了买家的定金，所以说，第一步——产权核查，千万别省事！

这几种处置方式，医院怎么选？

摸清家底后,就该选处置方式了，市面上常见的有卖、租、合作开发、资产证券化，每种适合不同情况，咱们挨个唠唠。

直接出售：最直接，但也最“考验眼光”

就是把医院整栋楼（或者部分楼层）卖掉，拿回现金，这种方式适合资金紧张、想彻底转型的医院，但卖价怎么定？找谁买？这都是学问。

买家可能是想扩张的大型医疗机构,也可能是看中地段搞商业开发的房企，要是卖给医疗同行，得考虑对方接不接得住医院的“医疗属性”——比如消防、环保这些医疗建筑的特殊要求，改起来费不费劲；要是卖给开发商，可能就得考虑“腾退”问题，医院得找地方搬，患者和员工也得安置好。

对了,出售的时候别忘了税务问题！增值税、土地增值税、企业所得税……每一笔都得算清楚，不然可能“卖了房子倒赔钱”，建议找个专业的税务顾问，别自己瞎琢磨。

长期租赁：不想“断舍离”？那就收租金

要是医院暂时不想卖,或者觉得未来地段还会升值，也可以把房子长期租出去，租给谁呢？可以是其他医疗机构（比如诊所、康复中心），也可以是做养老、健康管理的公司，甚至是一些对地段要求高的商业机构（比如体检中心、互联网医疗公司）。

签租赁合同的时候,得把“医疗用途”写清楚，别租给开KTV的，到时候消防、环保过不了关，双方都麻烦，还有租金怎么付？一年一付还是三年一付？涨不涨价？这些条款都得谈明白，免得以后扯皮。

合作开发：医院出地，对方出钱，一起“搞事情”

要是医院地段好,但自己没钱改造，或者想增加房产的附加值，可以考虑跟开发商合作，医院出土地（房产），开发商出资金，一起建新楼，建好后可能分一部分楼层，或者按比例分收益。

这种方式听起来不错,但风险也不小！比如开发商会不会“跑路”？项目收益怎么分配？医院在合作中能拿到多少话语权？这些都得在合作协议里写清楚，最好找专业律师把关，记得北京有家医院跟开发商合作，结果开发商中途资金断裂，项目停了，医院想收回来都费了好大劲。

资产证券化：适合“大块头”医院的“金融操作”

要是医院规模大,房产价值高，还可以考虑资产证券化——把医院的房产未来能赚的钱（比如租金、医疗收入），打包成“理财产品”卖出去，提前拿到现金，这种方式比较复杂，需要专业的金融机构参与，适合有一定资产规模的医院。

资产证券化门槛高,流程也麻烦，一般中小型医院可能够不着，要是医院有兴趣，得先找个靠谱的投行咨询清楚，别被那些